공지사항

[강남, 미친 집값 ①] 평당 8000만원?…재건축 시장 ‘눈먼 질주’

Posted at 2016-10-15 / 트리마제



“집값이 더 오를 것이라는 착시가 일부 지역의 비정상적인 열기를 끌어올리고 있다.” “시장이 너무 과열돼 정부의 규제가 먹히지 않는 상태다.”

초강세가 진행 중인 강남 재건축에 대한 우려가 잇따른다. 일부 단지가 역대 최고가를 경신하자 일각에서는 가격 거품 논란과 정부의 추가 규제 가능성을 조심스럽게 예측한다. 실수요자는 물론 투자자들도 비정상적인 과열 현상에 한쪽 눈을 가리고 가속페달을 밟는 형국이다.

재건축 열기는 앞서 분양한 단지들이 이른바 ‘대박’을 터트리면서 수면 위로 떠올랐다. 강남 재건축 열풍의 첫 테이프를 끊은 ‘래미안블레스티지’ 전매제한 해제의 영향은 컸다. 해당 단지는 청약 당시 317가구 모집(특별공급 제외)에 총 1만660건이 몰렸다. 분양가는 3.3㎡당 3760만원을 고분양가의 신호탄을 쐈다. 10월 현재 단지에 형성된 웃돈이 1억원을 웃돈다는 것이 현지 관계자들의 설명이다. 일부 타입은 2억원을 호가한다는 이야기까지 나온다. 강남의 한 공인 대표는 “가격이 크게 오른 탓에 거래가 많지는 않지만, 말 그대로 호가는 계속 상승 중”이라며 “래미안 블레스티지의 영향으로 일대 재건축 단지의 문의도 함께 늘었다”고 말했다. 재건축 아파트값의 상승세로 일반 아파트와의 가격 격차는 커졌다. 부동산114에 따르면 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 이달 들어 사상 처음으로 4000만원을 돌파했다. 재건축 단지와 일반 단지의 가격 차이도 자연스레 최고 수준으로 벌어졌다. 강남 3구의 재건축 아파트 매매가격은 지난 7일 기준 4012만원으로 집계됐다. 앞서 정점을 찍었던 2006년(3635만원)보다 377만이나 높다. 글로벌 금융위기와 경기 침체로 등락을 거듭하면서 2013년 3.3㎡당 2992만원까지 하락했다가 지난해 부동산 활황의 영향으로 급격하게 상승했다. 자치구별로는 강남구의 재건축 아파트값이 3.3㎡당 4351만원으로 강남3구 중 가장 높았다. 서초구는 지난달 23일 처음으로 4000만원을 돌파한 이후 현재 4109만원까지 치솟았다. 송파구는 3106만원으로 상대적으로 낮은 시세를 형성했지만, 상승세는 여전하다. 비정상적인 재건축 열기가 이어지면서 일반아파트와의 가격 차이는 역대 최고 수준이다. 강남3구의 일반아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 2669만원으로 재건축 단지보다 1343만원 낮다. 지난 2012년 재건축 아파트와 일반 아파트의 매매가격 격차가 634만원에 그친 것과 비교하면 격차가 2배 이상 벌어진 셈이다. 4000만원의 3.3㎡당 시세를 비웃듯 1억원에 가까운 몸값을 호가하는 단지도 등장했다. 강남 개포주공 단지 중 가장 큰 규모가 큰 개포주공1단지가 대표적이다. 현재 3.3㎡당 시세가 8033만원에 달한다. 최고가로 일반분양을 마친 개포주공3단지의 고분양가 책정과 동호수 추첨 등 자체 사업 호재가 겹치면서 호가는 천정부지로 치솟았다. 이주를 앞둔 개포주공4단지(3.3㎡당 7274만원)와 서초구 반포 주공1단지(3.3㎡당 7212만원)도 오름세가 꾸준하다. 재건축 기본계획에 대한 기대감으로 올해 들어 3억원~4억원 뛰어오른 압구정동 구현대4차는 3.3㎡당 5796마원으로 날개를 달았다.